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森林资源资产拆迁评估报告范本

2011-06-03 02:17 来源:

××农庄经济林及其他苗木资产拆迁补偿价值

评估报告书

中林评字[200×] ××号

一、绪言

中林资产评估有限公司接受××集团公司的委托,根据国家有关资产评估的规定,本着客观、独立、公正、科学的原则,按照公认的资产评估方法,对资产占有方××农庄因××项目扩建需拆迁的2,100亩经济林及其他苗木资产进行了评估工作,本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施查验、市场调查与询证,对委估资产在二零零×年三月十八日所表现的拆迁补偿价值作出了公允反映,并以此价值作为××集团公司对××农庄进行补偿的参考依据。现将资产评估情况及评估结果报告如下:

二、委托方及资产占有方

1、委托方:××集团公司

2、资产占有方:××农庄

3、资产占有方概况:××农庄于1999年3月1日租用了××镇××村2,200亩(实测占地面积2,100亩)林地建设生态农庄,主要种植苹果、梨、桃、葡萄等鲜果类经济林,租用期限为35年,自1999年3月1日起至2034年2月28日止。

农庄内主要种植经济林品种有果树(烟富1-6号)、梨树(大果水晶)、李子树(秋姬、京红)、杏树(意大利1号)、桃树(春雪)、葡萄(巨峰、早紫)等,均已达盛果期,另有2004年刚栽植经济林幼苗,主要为苹果(红将军)、桃(巨蟠、红甘露)、樱桃(特早红、早红宝石)等,处于产前期,长势基本良好,但栽植极密。

三、评估目的

本次评估目的是对××农庄需拆迁范围内的经济林及苗木进行评估,为××集团公司依法进行拆迁补偿提供价值参考依据。

四、评估对象及范围

纳入本次资产评估范围的评估对象是××集团公司××项目扩建需拆迁××农庄2,100亩林地内种植的经济林及其他苗木资产。

五、评估价值类型及定义

参照评估有关的法规,遵循客观、独立、公正和科学的原则及其他一般的公认评估原则,我们对评估范围内的资产进行了必要的核查与鉴定,查阅了有关文件及资料,实施了我们认为必要的其他程序,在此基础上,根据评估目的及资产状况,确定资产评估的价值类型为:拆迁补偿价值。

拆迁补偿价值的内涵:是指评估对象根据有关城市规划、建设和房地产管理等相关法律、法规关于拆迁补偿的具体规定和要求所具有的价值估计数额。

六、评估基准日

本项目资产评估基准日为二零零×年三月十八日。

七、评估原则

我们在对委托方指定的资产进行评估的过程中,依据国家有关的法律法规及规范化要求,严格遵循资产评估的以下原则:

(一)遵循了真实性、科学性、可行性的工作原则;

(二)遵循合法原则,以待估资产的合法使用、合法处分为前提来确定其价值;

(三)遵循估价日期原则,以评估基准日的市场条件为基础来确定待估资产价值;

(四)评估操作恪守独立、客观、公正、实事求是的原则,维护国家及其他投资主体的合法权益。

八、评估依据

(一)行为依据

1、资产评估业务约定书;

2、×政复[200×]58号《××人民政府关于对××项目拆迁占地的批复》。

(二)法律依据

1、1991年11月16日国务院发布的《国有资产评估管理办法》(91号令);

2、1992年7月18日国家国有资产管理局发布的36号《国有资产评估管理办法实施细则》;

3、国资办发[1996]23号国家国有资产管理局《资产评估操作规范意见(试行)的通知》;

4、2004年2月25日财政部印发,财企[2004]20号《资产评估准则—基本准则》;

5、1996年12月16日国家国有资产管理局、林业部《森林资源资产评估技术规范(试行) 》的通知;

6、中国资产评估协会2007年11月28日中评协[2007]189号关于印发《资产评估准则—评估报告》等7项资产评估准则的通知;

7、《中华人民共和国森林法》;

8、××省人民政府2004年1月1日颁布的《××省关于工程拆迁征占林地地上林木补偿标准》;

9、国家林业局编《全国森林培育技术标准汇编》经济林卷;

10、××市人民政府17号政府令关于《××市森林资源保护管理条例》实施办法;

11、其他有关规定。

(三)经济林及苗木数量、质量核查及取价依据

1、资产占有方出具的评估资产清单;

2、×农庄林木资产调查报告;

3、公司外聘农艺专家出具的经济林及苗木木调查、分类、评估的意见;

4、评估人员收集的有关询价、参数资料记录。

九、评估方法

对委估资产拆迁补偿价值的评估,我们是依据《森林资源资产评估技术规范(试行) 》、《××市森林资源保护管理条例》、《××省关于工程拆迁征占林地地上林木补偿标准》的规定,结合委估林木生长发育状况、近年来产果情况后,按如下规定公式进行:

(一)处于盛果期经济林

计算公式如下:

P =  å Ci ×L

P—评估值

Ci—各类树种实际占地面积×平均产量(公斤/亩)×调整系数×价格

L—补偿倍数,政府令规定鲜果按5~6倍赔偿

调整系数主要包括等级调整系数和株数调整系数,调整标准如下:

1、等级调整系数

为针对本次评估基准日经济林林分特点,按不同树种制定的。

2、株数调整系数

为针对本次评估基准日该经济林每亩现有存活株树、疏密程度与同种经济林标准株数进行比较调整。

(二)处于产前期的苗木

苗木计算公式如下:

P =  å 各苗木按品种、规格×单价×株数

十、评估过程

(一)接受委托及准备阶段

(二)资产核查阶段

(三)评定估算及报告提交阶段

十一、评估假设和限定条件

在评估过程中,我们遵循以下评估假设和限定条件:

1、除评估基准日政府已颁布和已颁布尚未实施的影响资产占有方经营的法律、法规外,假设收益期内与资产经营相关的法律、法规不发生重大变化。

2、对本次纳入评估范围内的森林资源资产不存在权属争议。

十二、评估结论

在实施了上述资产评估程序和方法后,委托方指定的资产在二零零×年三月十八日所表现的补偿价值反映如下:

1、资产评估结果:5,335.40万元 (详见评估明细表)  

十三、特别事项说明

1、本报告所称“评估价值”系指我们对所评估资产在评估基准日之状况和外部经济环境前提下,为本报告书所列明的目的而提出的补偿估值意见,而不对其他用途负责。

2、遵守相关法律、法规、评估准则,对委托方提供的资料进行核查,执行相关法律、法规、评估准则要求的其他必要评估程序,并最终出具委估资产在特定评估目的下在评估基准日的专业意见,是注册资产评估师的责任;提供必要的资料并保证所提供资料的可靠性、真实性、准确性、完整性,恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。

3、在履行评估程序过程中,评估人员依据评估有关规定对资产占有方提供的评估对象的权属文件、资料进行了关注,并进行了必要的查验,但评估师不对评估对象的法律权属提供保证。

4、对纳入本次评估范围内的592亩的苗木资产,经我公司全面调查,苹果苗密度为351株/亩,桃树苗密度为253株/亩,樱桃苗密度为283株/亩,而××省人民政府2004年1月1日颁布的《××省关于工程拆迁征占林地地上林木补偿标准》中规定的以上三种苗木最高栽植密度分别为148株/亩、96株/亩、113株/亩,超出了规定的137%、163%、150%,经我公司聘请农艺专家现场对委估苗木品种、种植密度等情况的分析认定,依据××市人民政府17号政府令关于《××市森林资源保护管理条例》实施办法中第四条“关于工程拆迁占地补偿中抢栽抢种行为的界定”规定,以上苗木不能按实际株数计算补偿。

故我公司在对以上苗木补偿价值估算中,依据××市人民政府17号政府令关于《××市森林资源保护管理条例》实施办法中第八条“拆迁补偿计算办法”规定,对以上苗木补偿株数的计算,以文件中规定的的最高栽植密度为标准计算。

十四、评估报告使用限制说明

1、本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的和基准日下的补偿价值,我们没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜,以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对其评估价值的影响,也未考虑国家宏观经济政策,特别是拆迁补偿政策的变化以及遇自然力或其他不可抗力对资产价格的影响。

2、本报告之评估结论,系评估专业人员依据国家法律法规的有关规定出具的意见,依照法律法规的有关规定发生法律效力。

3、本评估结果是对二零零×年三月十八日这一基准日被评估资产补偿价值的客观反映,中林资产评估有限公司对这一基准日后资产发生的重大变化不承担发表意见的责任。

4、根据国家有关部门的规定,评估结果有效期为一年,即从资产评估基准日二零零×年三月十八日起计算,至二零零×年三月十七日前有效。超过一年,需重新进行资产评估。

5、本报告专为委托方及报告所列明的报告使用方所使用,并为本报告所列明的评估目的而作,未经本公司同意,不得向委托方和评估报告审查部门之外的单位和个人提供,任何机构不得转载或引用本报告部分或全部内容,除依据法律需公开的情形外,报告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体上。

6、本报告含有若干附件,附件与正文具有同等法律效力。

十五、评估报告的提出日期

本评估报告提出日期为二零零×年四月八日。

谨此报告!

 

法定代表人:                            注册资产评估师:

中林资产评估有限公司             注册资产评估师:

中国·北京                               森林资源资产评估专家:

二零零×年四月八日                   森林资源资产评估专家:

 

资产评估结果汇总表

评估基准日:二零零×年三月十八日

    资产占有方:×农庄                     金额单位:人民币 万元

名称

占地面积(亩)

数量(株)

平均亩产量(Kg)

评估价值

备注

314

49,575

1250-1500

1,087

 

70

10,486

860-1500

252.5

 

336

72,413

860-1500

1,131.4

 

苹果

231

30,265

1000-2000

868

 

樱桃

31

2,041

500

120.8

 

222

18,243

2000

753.2

 

酒葡萄

281

52,513

1000

606.8

 

树莓、蓝莓、醋栗

5

   

150

 

草莓

18

   

37.8

 

苗木及树木

592

163,231

 

327.9

 

合计

2,100

398,767

 

5,335.4

 

附件(略)

 

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