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森林景观资源资产评估主要技术方法概述

2010-12-15 05:18 来源:admin

森林景观资源资产评估方法是结合森林景观资源资产特点设计的,由市场法、收益法和成本法三条基本评估思路,以及相关衍生评估思路共同构成的方法体系。

对森林景观资源资产的评估,需要在结合森林景观资源质量评定的基础上,综合考虑评估目的、价值类型、评估时的市场条件和评估对象的实际状况后,合理选择评估方法,进行评定估算。

(一)“市场法”评估思路

1、市场法基本含义

市场法是以市场上相同或类似森林景观资源资产的近期市场交易价格,经过直接比较或类比分析以估算资产价值的方法。运用市场法要求选择三个或三个以上森林景观资源资产可比交易实例。

2、市场法具体公式

 

式中: E —— 森林景观资源资产评估值

       K1—— 景观质量调整系数

K2—— 物价因素调整系数

G —— 所参照森林景观资源资产单位面积市场价格

S —— 委估森林景观资源资产的面积

3、市场法的应用特点

(1)通过市场法进行评估需要满足两个最基本的前提条件:一是有一个活跃的公开市场,二是公开市场上有可比的森林景观资源资产交易案例。

(2)市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估方法之一。在森林景观资源资产市场交易环境比较成熟、公开、有序,且有足够数量可比交易案例以供参考的情况下,宜优先选用此方法。

但是,目前国内森林景观资源资产公开市场交易案例较少,且由于其森林景观的自然特性、周边经济环境和经营方式、目的的不同,给市场法的应用带来很多限制。

(二)“收益法”评估思路

1、收益法定义

收益法是将委估森林景观资源资产未来经营期内各年的净收益按一定的折现率折为现值,然后累计求和得出资产评估价值的方法。

2、收益法具体公式

 

式中: En  —— 森林景观资源资产评估值

       Ri  —— 森林景观资源资产第i个收益期的预期净收益额

       r   —— 折现率

       n  —— 评估年限

3、收益法的衍生模式

(1)假设开发法模式

当委估森林景观资源资产需要经过一定的基础性建设才能给经营主体带来经济利益时,可采用假设开发思路对其进行评估。

该思路首先需要按照合理的方式,预测评估对象达到预定可经营状态前所必需的初始开发投资,然后预测营运期内评估对象各年经营净收益,最后将各年经营净收益扣减初始投资后的差额折现并累计求和,作为资产评估价值。

按照假设开发的思路需注意:对委估景观资源资产基础开发建设的预测要依据科学和合法原则,可将委估森林景观资源资产(森林公园或森林旅游景区)的《总体规划》或《可行性研究报告》作为相关参考依据,并注意政策法规和当地相关规划、管理部门对该资产开发和利用的限制。

(2)年金资本化模式

运用收益法时,对有相对稳定收益且收益年期无限的森林景观资源资产,可采用年金资本化模式这种特殊表达形式进行价值评估:

具体公式:

 

 式中:E  —— 森林景观资源资产评估值

       A  —— 森林景观资源资产年均净收益额

       r  ——  资本化率

(3)条件价值法模式

条件价值法也是以收益法为基础的衍生技术方法,该方法是通过对游客进行问卷调查,测算游客对森林景观的平均旅游支付意愿,并以此作为合理门票价格,从而获得森林景观资源资产评估值。

运用条件价值法评估整个森林风景区的价值时,主要步骤如下:

首先,进行游客调查,得出游客对该景区门票的平均愿意支付值;

其次,以该平均愿意支付值作为合理的门票价格,计算出景区的年门票收入,加上其它经营项目的年预计收入,得出该景区的年总收入;

再次,年总收入扣除各种成本费用即得景区的年纯收益;

最后,将年均纯收益折现后得出该森林风景区的评估值。

在评估实践中,条件价值法的应用存在如下局限性:

a).现行森林旅游景区的门票定价主要受制于经营者的意愿和物价管理部门的调控,其定价受市场波动影响较小,受访游客的支付意愿无法直接影响实际定价,也不能作为理性和客观的定价参考依据;

b).森林景观资源资产有别于机器设备、建筑物等其它种类资产,其具有区域垄断性和资源稀缺性,其门票定价并不是一种完全竞争市场条件下的价格。因此,不能仅仅以游客的支付意愿确认门票的价格。

c).该方法下,调查数据的分析质量取决于调查问卷的设计和调查样本的数量,在评估实务操作中,为有效实施调查取得足够样本数量,需要耗费大量人力和时间,实际可操作性有限。

4、收益法的应用特点

(1)收益法的应用前提是:委估森林景观资源资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量;资产拥有者获得收益所承担的风险也可以预测并用货币衡量;资产预期获利年限可以预测。

(2)鉴于森林景观资源资产多为天然形成,且其具有明显的独特性、区域性和经营性,因此市场法和成本法的应用明显受到限制,这使得收益法成为实践中应用最为广泛的方法。

(3)收益法中,委估森林景观资源资产的预期收益额,应为资产基于现有条件,未来一定期间内,按照最佳利用条件下的客观收益。对收益额的预测需要结合委估资产自身特点和利用状态、资产历史运营状况、周边可比资产运营情况、市场环境和政策条件,进行综合分析确定。

(三)“成本法”评估思路

1、成本法含义

成本法是按现时的标准、工价和生产水平,将重新营造一块与评估对象相类似资产所需的成本费用,作为委估森林景观资源资产的评估值。

2、成本法具体公式

 

式中 E  —— 森林景观资源资产评估值

k  —— 景观质量调整系数

Ci —— 第i年景观营林投入,主要包括工资、物资消耗、管护费用、地租等

Q  —— 旅游设施重置价

v  —— 旅游设施成新率

r  —— 折现率

n  —— 平均林龄

3、成本法应用特点

该方法的应用前提:委估森林景观资源资产处于持续使用或假定处于持续使用状态;具备可用的历史资料;形成资产价值的耗费是必须的;委估森林景观资源资产主要由人工形成为主。

成本法中,景观林和旅游设施的重置成本应采用更新重置成本,即指采用新型材料、现代标准、规格和技术,以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。

以上为三种基本评估思路的概述。在评估实践中,应主要考虑上述方法在具体评估项目中的适用性。除此之外,我们对旅行费用法的适用性也进行了研究。

三、旅行费用法在森林景观资源资产评估中的适用性问题

上世纪八十年代开始,我国就出现了一些关于景观资源游憩效益的评价研究,旅行费用法是目前国内对于游憩效益核算的常用方法。游憩效益可认为是旅游者游览观光后精神上获得的益处,亦可认为是某一游憩区为全社会所作的服务效益。在一般情况下,景观资源游憩效益评价有别于本文所研究的森林景观资源资产评估。

旅行费用法以游人的消费者剩余来表达游憩效益,它通过观察人的市场行为,以某一游憩区的游人所支付的游憩费用(包括交通往返费用、住宿费、餐饮费、门票和旅行的时间价值) 作为自变量,调查旅游者的居住地和游憩区周围不同地区的人口总数,建立旅游费用游憩需求模型,根据需求模型对应的函数关系计算游人的消费者剩余,即整个旅游区综合游憩效益。

旅行费用法主要用于对景观资源游憩效益的评价,其游憩效益对应的经济主体比较广泛,不仅包括景观资源资产的所有者或经营者,还包括交通、住宿、餐饮行业的相关受益者。而森林景观资源资产评估, 一般情况下反映的是森林景观资源资产的市场价值,其评估对应的经济主体仅限于森林景观资源资产自身的所有者或经营者。因此,只有当评估机构受森林景区所在地政府等机构委托,以该景区的社会综合游憩效益作为评估对象时,才可适当采用旅行费用法。

四、森林景观资源资产评估方法中景观质量调整系数的确认

森林景观资源资产的评估价值是随着森林风景资源质量状况、环境特征、区位开发条件的不同而变化的。无论是采用何种评估方法,均需要对委估森林景观资源资产与所参照森林景观资源资产实体特征和质量情况进行比较分析,直接将两者的价值或预期收益等影响价值的重要因子联系起来,从而确认前述具体方法中的景观质量调整系数。

在一般性森林资源资产评估中,考虑到评估目的需要以及委估森林资源资产的利用方向和利用性质,森林资源资产实体特征和质量主要体现在“林地面积、树种组成、林龄、公顷株数、平均胸径、平均树高、立木蓄积”等因子上。而森林景观资源资产则有所不同,其应侧重于从旅游休闲、娱乐审美的角度,以森林景观资源本体质量、区域环境质量及其所处的区位交通条件和基础设施条件等反映其资产实体特征和质量。

《中国森林公园风景资源质量等级评定》(GB/T18005-1999)作为国家标准,具有权威性和实用性,能够客观、科学、综合地反映森林风景资源质量状况、环境特征、区位开发条件,适宜作为森林景观资源资产质量和实体状况评价的首选方法。

(一)森林景观资源质量和实体状况的评价方法

依据《中国森林公园风景资源质量等级评定》(GB/T18005-1999),应按照如下程序对委估森林景观资源资产进行评价:

首先,在对委估森林景观资源资产的调查基础上,综合地文资源、水文资源、生物资源、人文资源和天象资源等五方面,按典型度、自然度、多样度、科学度、利用度、吸引度、地带度、珍稀度等因子评定分值,再依据评价因子的地位和重要性确定该类资源的权数,经过加权得出景观资源基本质量分值,最后加上资源组合状况分值和特色状况分值,得出森林景观资源质量评价分值,满分为30分。见表1。

表1:森林景观资源质量评价表

资源类型

评价因子

最高值

得分值

初步汇总

权数

基本质量

资源质量

地文资源

典型度

5

 

 

20

 

 

自然度

5

 

吸引度

4

 

多样度

3

 

科学度

3

 

水文资源

典型度

5

 

 

20

自然度

5

 

吸引度

4

 

多样度

3

 

科学度

3

 

生物资源

地带度

10

 

 

40

珍稀度

10

 

多样度

8

 

吸引度

6

 

科学度

6

 

人文资源

珍稀度

4

 

 

15

典型度

4

 

多样度

3

 

吸引度

2

 

科学度

2

 

天象资源

多样度

1

 

 

5

珍稀度

1

 

典型度

1

 

吸引度

1

 

利用度

1

 

资源组合状况

1.5

 

特色附加分

2.0

 

 

第二,对委估森林景观资源资产所处区域范围内,大气、地面水、土壤质量和空气负离子含量、细菌含量等环境因子分别进行评价,评分值之和为区域环境质量评价分值,满分为10分。见表2。

表2:森林景观区域环境质量评价表

评价项目

评价指标

标准评价分值

森林景观

评分值

大气质量

达到国家大气环境质量 (GB 3096-1996) 一级标准

2

 

达到国家大气环境质量 (GB 3096-1996) 二级标准

1

地面

水质量

达到国家地面水环境质量 (GB 3838-1988) 一级标准

2

 

达到国家地面水环境质量 (GB 3838-1988) 二级标准

1

土壤质量

达到国家土壤环境质量 (GB 15618-1995) 一级标准

1.5

 

达到国家土壤环境质量 (GB 15618-1995) 二级标准

1

负离子

含量

旅游旺季主要景点其含量为5万个/cm3

2.5

 

旅游旺季主要景点其含量为1万至5万个/cm3

2

旅游旺季主要景点其含量为3千至1万个/cm3

1

旅游旺季主要景点其含量为1千至3千个/cm3

0.5

空气细菌

含 量

空气细菌含量为1千个/m3以下

2

 

空气细菌含量为1千至1万个/m3

1.5

空气细菌含量为1万至5万个/m3

0.5

注:各单项指标评分值累加得出环境质量评价分值,满分值为10分。

 

 

第三,对委估森林景观资源资产的面积、旅游适游期、区位条件、内外部交通和基础设施等旅游开发利用条件进行评价,评价分值之和为旅游开发利用条件评价分值,满分为10分。见表3。

表3:森林景观旅游开发利用条件评价表

评价项目

评价指标

标准评价

分 值

森林景观

评分值

公园面积

森林公园面积大于500公顷

1

 

旅游

适宜期

大于或等于240天∕年

2

 

在150天至240天∕年之间

1

小于150天∕年

0.5

区位

条件

距省会城市小于100公里,或以公园为中心、半径100公里内有100万人口规模的城市,或100公里内有著名旅游区(点)

2

 

距省会城市(含省级市)或著名旅游区(点)100~200km

1

距省会城市(含省级市)或著名旅游区(点)超过200km

0.5

铁路

50km内通铁路,在铁路干线上,中等或大站,客流量大

1

 

50公里内通铁路,不在铁路干线上,客流量小

0.5

公路

国道或省道,有交通车随时可达,客流量大

1

 

省道或县级道路,交通车较多,有一定客流量

0.5

水路

水路较方便,客运量大,在当地交通中占有重要地位

1

 

水路较方便,有客运

0.5

航空

100公里内有国内空港或150公里内有国际空港

1

 

内部交通

区域内有多种交通方式可供选择,具备游览的通达性

1

 

区域内交通方式较为单一

0.5

基础设施

条 件

自有水源或各区通自来水,有充足变压电供应,有较为完善的内外通讯条件,旅游接待服务设施较好

2

 

通水、电,有通讯和接待能力,但各类基础设施条件一般

1

注:各单项指标评分值累加得出森林风景旅游开发利用的评价分值。

 

上述三大项之和为森林景观资源质量的综合评价分值,满分为50分。其中一级为40-50分,资源价值和旅游价值高;二级30-39分,资源价值和旅游价值较高;三级20-29分,在开展旅游活动的同时要对景观资源和环境加改造、改善和提高;19分以下必须改善、提高资源和环境质量。

(二)森林景观资源质量和实体状况评价在评估中的具体应用

依据评估方法的不同,森林景观资源质量和实体状况评价的应用分为如下几种情况:

1、在市场法中,该评价结果直接体现在“K1 ——景观质量调整系数”的应用上:

按照《中国森林公园风景资源质量等级评定》作为标准,分别对评估对象和所选参照物进行评分,两者分值的比即为K1

 

2、在成本法中,评价结果体现在“ K ——景观质量调整系数”的应用上:

依据《中国森林公园风景资源质量等级评定》,先对评估对象按调查的现状进行质量等级评分,再分析评估对象按原设计标准进行营林投入后,理论上应达到的质量等级分值,最后将上述两者作对比,求得 K 。

 

3、森林景观资源质量评价在收益法中的应用,则间接体现在森林景观资源资产(景区)年经营净收益的分析和预测中。

例如,在采用假设开发模式,对森林景观资源资产(景区)运营后年游客量及游客增长趋势进行分析预测时,需要选取周边区域相同或类似森林景观资源资产(景区),以其实际运营数据作为参照分析。所选参照物的森林景观资源质量等级评定分值应与评估对象的分值尽可能接近。

五、结语

开展森林景观资源资产评估研究是建立健全森林景观资源资产有偿使用制度的关键环节。本项研究以突出森林景观资源主体地位,突出森林景观资源质量等级评定的应用为特点,在体系建设上以资产评估三种基本技术方法为核心,并依据评估实践需要作必要延伸,对其他相关技术方法的适用性也进行了分析与评价。

对于上述研究方法体系,我们认为仍存在一些难点和问题,比如森林景观资源质量等级评定在k值中的应用是否存在非线性特点?能否在《中国森林公园风景资源质量等级评定》的基础上研究建立一套更为适合评估需要的森林景观质量和实体状况评价体系?这些问题需要我们在后期不断实践、总结的基础上进一步探索和解答。

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